采用成本法评估房地产租金的思考

房地产租赁是指出租人将房地产出租给承租 人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租金是让渡或取得房屋占有、使用、收益权的对价， 可以是货币、实物或相关权益，但一般均需要进行 货币量化。房地产租赁包括市场化租赁和政策性租 赁，本文主要讨论市场化租赁行为，所述房地产租 金主要是市场租金。

一 、房地产租金构成及评估概述

(一)房地产租金构成

房地产租金应包括所出租房地产的投资回收 和投资回报。用于出租的房地产不管是自建取得还是购置取得，房地产租金均应包含房屋建设期内和租赁期内客观合理的成本支出和合理回报，一般主要包括土地摊销费、房屋折旧费、租赁期内利息、租赁期内利润、维修费、保险费、租赁经营管理费、租赁税金(房产税、城镇土地使用税、增值税及附加、印花税等)等。其中前四项构成净租金，后四项为运营费用。

(二)房地产租金评估关注事项

房地产租金是房地产价值的一种特殊表现形式，与影响房地产价值的因素一样，影响房地产租金的因素也可分为区位、实物和权益因素。但由于二者对应权能的显著差异，导致二者在评估过程中对权益因素的考虑和处理有显著的差异。市场化租赁中，房地产租金受房地产合法性、房屋和土地规划用途、土地使用权类型等因素影响较小，一般情况下按以实际出租用途持续使用为前提进行评估，但具体项目评估时，仍需根据不同估价目的进行分析确定。在具体租金评估过程中，需重点关注并明确如下事项：

1. 明确租赁对象

包括拟出租房地产的实物和权益状况，出租范围内是否含广告位、停车场或堆场，装饰装修的档次、风格和新旧程度，设施设备的种类、数量、品 牌型号、新旧程度，家具家电种类、数量、品牌型号、新旧程度等。

2. 明确租赁条件

包括拟租赁的用途或使用限制、租赁期限、租金确定方式(期间固定不变、浮动租金、基础租金+分成租金)、租金支付方式(货币支付、实物或权益折抵，先付或后付，租金支付周期等)、免租期、押金情况等。

3. 明确租金内涵

主要考虑项目运营费用实际由谁负担对租金的影响，包括房屋维修责任、设备更新责任、税费及水电物业费承担等。

4. 其他事项

如需明确按最有效利用(由于市场化租赁中，只要不违法经营，极少存在法律上不允许的情形，为与最高最佳利用原则相区别，此处按最有效利用描述，下同)还是现状利用进行租赁评估。对承租人投入的附合物在约定租赁期满仍有价值的，需要根据约定分析确定是否需要考虑及如何考虑对租赁期内租金的影响。

(三)房地产租金评估方法

在评估实务中，房地产租金评估采用的主要方法为比较法，在特定情形下选用剩余法和成本法。

比较法是选取一定数量的可比实例，将其与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交 价格进行修正处理后得到估价对象价值或价格的方法 。比较法从市场角度出发，理论依据是替代原理。比较法因为可以与可比实例直接比较，相对直观明了，说服力较强，最容易被各方理解和接受，在有足够交易实例的情况下，应为优选方法。

剩余法应用于房地产租金评估，是以经营承租房地产所能获得的客观合理收入扣除必要的经营成本税费和承租人要求的合理利润，以其余额作为房地产租金。剩余法是站在承租人角度测算其所能支付的租金水平，理论依据是地租原理。剩余法原理也比较容易理解，但相关参数测算和取值是难点，尤其是利用承租房地产进行生产或经营的，估算其收入、成本税费和利润难度非常大，对收益能力较强而类似租赁案例较少的房地产租金评估可选用。

成本法应用于房地产租金评估，是模拟房地产租赁经营的全过程，对房地产租金构成因素进行分解 ，并采用适当的方法分别确定各构成因素的客观合理价格水平，然后累加作为房地产租金。成本法主要是站在出租人角度测算其能接受的租金水平，理论依据是劳动价值论。成本法租金评估过程中涉及的参数过多，且在市场经济条件下，成本与价格的关系越来越多的受到质疑，在房地产租赁市场和交易市场明显失调的情况下，二者也明显不匹配。因此，成本法不应作为租金评估的优选方法，在难以采用比较法，也不便采用剩余法时，作为租金评估的补充方法。根据对净租金不同的求取思路，可细分为价值折算累加和折旧摊销累加。价值折算累加是将租赁期内的房地产价值，选用合适的收益法公式和参数折算，得到净租金，再加上出租人承担的运营费用，得到估价对象租金。折旧摊销累加是将租赁期内的客观成本进行折旧摊销，加上租赁期利息和利润，得到净租金，再加上出租人承担的运营费用，得到估价对象租金。

二、成本法评估房地产租金

(一)成本法评估租金的主要思路

房地产租金主要由净租金和出租人承担的运营 费用两部分构成，并考虑空置率和租金损失率，得到基本公式为：

房地产租金=(净租金+出租人承担的运营费用)/(1-空置率和租金损失率)

1. 求取净租金

净租金既包括投资回收，也包括投资回报，理论上既可以对房地产价值进行折算求取，也可以对客观成本进行折旧摊销加上租赁期内合理利息和利润求取。

(1)价值折算求取净租金

对用于租赁的房地产，在假定房地产市场相对稳定的情况下，净租金主要为租赁期内房地产价值减损额在租赁期的补偿，租赁期内房地产价值减损额为当前房地产市场价值与租赁期末市场价值之差。

①求取房地产市场价值

由于权益因素对房地产租金影响较小，用于评估租金的房地产市场价值可能不是根据该房地产证载用途确定，而是以实际出租用途或最有效利用用途假定合法前提下，根据市场上类似房地产最可能的权益状况，通过比较法或成本法来确定其市场价值。例如，证载划拨工业用地上的临街一层证载工业用房(A), 实际出租用途为商业服务，或虽空置但经分析最有效利用用途为商业服务，尽管其土地性质和权益状况与出让商业用地上的商业服务用房(B) 不同，但在市场化租赁中，其他条件相同时，A和B两房地产的租金通常相同或相近。根据土地管理政策，当前市场上主要的商业服务用房对应的土地为出让商业用地，则评估按商业服务用途出租的房地产租金时，采用的房地产市场价值应为假定出让商业用地上商业服务用房的价值。需要说明的是，以此计算的净租金中包含应上缴国家的土地收益，需进行披露。

②租赁期末价值

租赁期末价值可根据租赁期末价值测算说明 (见表1)的方式确定。

需要说明的是，上述测算中的租赁期与法律规定的房地产租赁期限不同。根据相关法律法规，租赁期限不得超过二十年。而房地产租金评估中的租 赁期是对采取租赁经营方式利用房地产的期限而言。

③求取净租金

对通过以上方式确定的租赁期内房地产价值减损额，采用收益法中报酬资本化法倒算求取净租金。根据选用的不同公式，可分别得到租赁期内每年不变的净租金或租赁起始年的净租金等。

(2)折旧摊销累加求取净租金

采用折旧摊销累加法求取净租金的公式为：

净租金=土地摊销费+房屋折旧费+租赁期内利息+租赁期内利润

①土地摊销费

土地摊销费按价值时点的土地使用权价值在土地剩余使用年限内摊销确定，或按价值时点的土地使用权价值扣减租赁期末价值之后，在租赁期内摊销确定。

用于评估租金的土地使用权价值可能不是根据该土地使用权证载用途和土地使用权类型确定，而是以房地产实际出租用途或最有效利用用途假定合法前提下，市场上类似房地产最可能的土地使用权权益状况来确定。该土地使用权价值对应的土地使用期限既可以是估价对象实际剩余土地使用年限，也可以是法定最高出让年限，只是要注意在求取土地摊销费时采用的摊销期限与土地价值对应的土地使用期限一致即可。

②房屋折旧费

房屋折旧费按价值时点的房屋重置成本扣减折旧和租赁期末价值之后的余额，在租赁期内(可以是全剩余寿命模式中的全剩余寿命，也可以是持有加转售模式中的持有期)分摊确定。房屋重置成本确定原则与以上确定房地产市场价值和土地使用权价值的原则相同。

以上土地摊销费和房屋折旧费可一并考虑，即为价值时点的房地产价值扣减租赁期末可收回价值之后的余额在租赁期内进行折旧和摊销。

③租赁期内利息

租赁期内的利息是租赁期内持有房地产相对于持有等量现金的机会成本的补偿，而不是对房地产投入成本的补偿。相应的，租赁期内利息的计算基数不应是当期折旧摊销额，也不应是取得房地产支付的历史代价，应是价值时点的房地产市场价值；利率为相应期限内持有某项无风险资产的安全利率，取相应期限国债(如十年期国债)到期实际利率比较合适。

④租赁期内利润

租赁期内的利润是持有房地产相对于持有等量现金承担风险(包括投资风险和缺乏流动性风险等) 的补偿，该利润不是会计利润，而是经济利润，计算利润的基数应是价值时点的房地产市场价值。相应的，利润率不应是会计口径的利润率，但可以对会计口径的利润率进行分析调整后确定，或可以比照收益法中采用累加法确定报酬率的思路确定(不含安全利率，即不含以上租赁期内利息)。

(3)两种净租金求取方式的对比分析

通过以上分析可见，价值折算和折旧摊销累加两种途径求取的净租金，其内涵一致，且前者报酬率和后者利率与利润率之和取值基本相当。通过模拟测算对比分析认为，价值折算途径操作上和说服力上应优于折旧摊销累加途径。

2. 求取运营费用和租金损失

①运营费用

计入租金的运营费用一般包括由出租人承担的维修费、保险费、租赁经营管理费、租赁税金(房产税、城镇土地使用税、增值税及附加、印花税等）等。具体运营费用构成一般根据行业惯例和租赁条件确定，取费标准根据法律法规和市场行情确定。

此处主要说明一下房产税。根据相关规定，对企业房地产，空置期和出租免租期应按房产余值缴纳房产税；对个人自用或未使用(包括空置未出租) 的房地产免征房产税。因此，在评估房地产租金时，对企业房地产，还应考虑空置期和出租免租期应缴纳的房产税。空置期和出租免租期可根据类似房地产正常租赁市场条件下(若是特定价值类型则为特定租赁条件下)的客观合理水平取值。

②空置率和租金损失率

空置率和租金损失率通常通过调查市场上类似房地产平均空置率和租金损失率确定，若估价对象的租赁期限明显长于或短于市场类似房地产租赁期限，应相应降低或提高空置率取值，使租金水平相应调整。

根据估价目的及租赁条件，若存在运营费用或税费转嫁等情形的，应在上述测算取得租金的基础上，进行适当增减调整。此外，尽管房地产权益状况对租金的影响较小，但现实中也可能并不是完全没有影响，如果估价对象的实际权益状况与测算市场租金设定的权益状况明显不同，且对市场租金有影响时，还应根据影响情况对上述测算取得的租金进行适当的修正调整。

(二)成本法评估租金的特别考虑

1. 关于装修和设备的特别考虑

以上分析中，没有过多考虑装修和设备对成本法评估租金的影响。若出租范围内有价值量较大的 装修或设备，由于装修和设备经济寿命一般会明显短于建筑物经济寿命，需要从房屋价值中剥离出装修或设备价值，并对装修或设备在经济寿命内按以上价值折算或折旧摊销累加思路单独测算并计入净租金。装修或设备经济寿命期满后，由出租人承担更新义务的，测算思路同前；由承租人承担更新义务的，更新支出不计入净租金。

当然，若出租人投入的装修和设备剩余经济寿命短于租赁期，且承租人承担装修和设备更新义务的，也可以对出租人投入的装修和设备在租赁期内单独测算并计入净租金。

2. 关于承租人投入形成的附合物的考虑

如果承租人投入形成的附合物(如装修、改扩建、增设电梯等设备等)在租赁期满仍有价值，租赁双方约定租赁期满不予折价处理，可将租赁期满的附合物价值在租赁期内进行年金化处理，作为租金的冲抵项。