【摘要】自新的《房地产估价规范》实施后，收益法的持有加转售模式在估价实践中被广泛采用，但在确定期末转售价格的转售成本时，往往存在不区分不同估价目的对应的估价结果价格内涵情况，扣除的转售成本组成千篇一律且不合理，甚至与采用的另外一种估价方法的价格口径不对应。本文从持有加转售模式收益法的理论、房地产价格的组成、不同估价方法估价结果价格内涵口径的对应性等角度，分析探讨期末转售价格的转售成本是否应该扣除以及如何扣除，为合理确定评估结果提供参考，也以此抛砖引玉，引起大家的共同探讨。

     【关键词】持有加转售模式；期末转售价格；转售成本；扣除

式中：V—收益价值

Ai—期间收益

Vt—期末转售收益

Yi—未来第i年的报酬率

Yt—期末报酬率

t—持有期

       将上述公式简化，收益价值=持有期收益价值+期末转售收益价值=持有期收益的折现值+期末转售收益的折现值，其中期末转售收益=转售市场价格-转售成本

       既然持有加转售模式具有理论依据，上述计算公式在任何情况下均应成立。

       当在持有期为0年的极端情况下时，持有期收益的折现值为0，期末转售收益也无需再折现，期末转售价格就为估价时点的市场价格（暂考虑为含税价），该公式就变为：收益价值=0+（期末转售市场价格-转售成本）=期末转售市场价格-转售成本。显然在该极端的情况下，该公式得出的结果为转让后的净得价，与一般情况下市场价格为含税价格的内涵不符而不成立，只有在不扣除转售成本的情况下才成立。

       当在持有期为全剩余寿命期的极端情况下时，持有期收益的折现值为全剩余寿命期限的价值，转售收益及转售成本为0，该公式就变为：收益价值=持有期收益的折现值+0=持有期收益的折现值。收益价值即市场价值，但并不存在扣除转让过程中转让人负担税费的问题，显然在该极端的情况下与前述持有期为0年的极端情况下存在逻辑关系不对应，即存在收益价值=持有期收益的折现值（持有期为全剩余寿命期）=期末转售市场价格（持有期为0年）-转售成本，显然不成立。另外，从持有加转售模式两阶段价值组成上，持有期价值可以理解为转让持有期的价值，不扣除转售成本，而期末收益可以理解为转让持有期后的价值，但要扣除转售成本，显然两者价格内涵口径不对应。所以，期末转售价格中不应扣除转售成本（暂不考虑含税价因素），而应为期末转售的市场价格。

       营改增后，增值税为价外税，通常评估结果是否含增值税，要根据具体的估价目的来区分。为了简化讨论分析，本文仅从增值税一般纳税人角度进行分析。以下以产权转让为前提和非产权转让为前提两种情况对单独的房地产估价进行分析。

       （一）以产权转让为前提

       1.从持有加转售模式的两阶段价格口径角度

       一般情况下，以产权转让为前提条件的估价目的，如转让、征收、对外投资、拍卖等，根据国家相关规定以交易双方各自承担税费为前提进行评估，评估结果中应含增值税，转让人获得销项增值税再据实核算并缴纳增值税，受让人取得进项增值税可以据实抵扣，受让人实际付出的购买价为不含税价。（即使委托人委托评估结论为不含税价，在估价结论中也应明确为不含税价及具体的税率，以提示报告使用人合理的使用估价结果。）

       采用租金收益模式的收益法时，净收益为不含税租金价格扣除经营成本等，然后进行折现，最终得出房地产评估值为不含增值税，持有期收益价值当然也为不含税价。期末转售收益价值的转售价格中扣除增值税，两阶段的价值均不含增值税，与以产权转让为前提条件的估价目的应含增值税的价格内涵口径不对应。此时，期末转售收益价值的转售价格中不仅不应扣除增值税，持有期收益价值中还应另外加上增值税。这样，才能保持两者价格内涵的一致。

       2.从房地产价格组成的角度

       从模拟投资建设的途径，根据《规范》的规定，房地产的成本价值即重置成本包含土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。显然，该价格内涵为以产权转让为前提下的含税价。首先，从房地产价格组成内容上，持有加转售模式评估的价格组成也遵循该规律，与价格组成或成本法的技术思路相对应保持价格内涵口径一致，显然期末转售收益价值的转售价格中不应扣除销售费用和销售税费，销售费用为转让人已经发生或潜在发生的费用，转让过程中的相关税费在收到转让价款后据实核算缴纳。然后，从价格组成或成本法的技术思路，价格组成包含开发利润，而该利润为利润总额即含所得税，所以不应扣除所得税；同时，持有期收益的测算中，通常采用的是税前现金流并不扣除所得税，即收益为含所得税的收益，折现后得出的结果为含所得税的价格，所以两阶段价格保持口径一致，不应扣除所得税。其次，重置成本为价值时点重新开发建设全新状况房地产的必要支出和应得利润，其价格组成中包含了因物价变动、市场价格变动、基础设施环境变化及投资开发获得利润等增值因素，其价格必然包含转让后应付的土地增值税，与包含所得税理论类似，只是两者测算基础的口径不同。

       3.从不同估价方法的角度

       估价对象房地产既然可以采用收益法的持有加转售模式进行评估，其必然可以采用比较法进行评估，根据《规范》的规定，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。在采用比较法时，可比案例来源于市场实际成交，按照各自承担交易税费的规定，正常成交价格通常包含转让人应负担的税费。即使存在税费转嫁，但企业是无法实现税费转嫁的，主要是自然人转让存在该情形，评估含税价应进行必要的价格内涵统一，换算为含税价。比较法评估的市场价格并不扣除转让成本。

       与比较法的价格内涵相比较，不应扣除转售成本与上述同理，期末转售收益价值的转售价格中不仅不应扣除相关税费，持有收益价值中还应另外加上增值税。这样，才能保持两种估价方法结果价格内涵口径一致。

       （二）以非产权转让为前提

       采用持有加转售模式时，对以非产权转让为前提条件的估价目的，如抵押、财务报告等，评估结果中不应含增值税，否则与估价目的不对应。评估的价格为不含税的市场价，除增值税外的其他转售成本不应扣除的理由同上相关内容。

       对以抵押为目的的评估时，若将价外税的增值税纳入市场价格范围，意味着将产权人不能实现的增值税进行了抵押，在优先受偿时不能作为还款来源实现回收。

       对以财务报告为目的的投资性房地产评估时，若评估结果为含税价，与增值税为价外税的规定不符，且与账面值的口径不对应，至于评估增减值的所得税因素，由企业根据会计政策另行处理，无需评估考虑。

       对各种评估目的下企业价值中所涉及的单项房地产评估时，因最终的评估结果体现为企业价值或股权价值，该单项房地产的价值最终也就体现为“股东权益”价值而非企业法人财产价值，评估结果与账面值相比，存在评估增值需要考虑所得税效应，即应考虑评估增值的所得税因素。虽然并不发生实际的所得税，但在企业未来经营中，只能按账面原值计提折旧作为计税基础，评估的增值没有所得税抵扣功能，无法通过折旧回收。

       另外，值得说明的是，在采用收益法的同时采用比较法时，虽然《规范》明确，持有期末的房地产转售价格可采取直接资本化法、比较法等方法来测算，但既然可以采用直接资本化法对期末转售价格进行评估，那么也就必然可以采用直接资本化法对价值时点的价格进行评估，显然，舍近求远再采用持有加转售模式的收益法已经没有必要。

       同时，若采用比较法对持有期末的房地产转售价格进行评估，因评估的是持有期后的未来价格，无期末或持有期间的实际成交比较案例，无法直接采用比较法，也只能采用价值时点前符合条件的可比案例，实际是采用价值时点的比较法，然后通过预测未来的价格变化采用指数调整等方式确定期末的转售价格。如此的操作方式，实际是收益法的价格套用了比较法的价格，其最终的评估结果既不是收益法的结果，也不是比较法的结果。从评估方法的理论角度，每种评估方法得出的结果应为该方法相对独立的评估结果，不应套用其他方法的结果，显然采用比较法对持有期末的房地产转售价格进行评估不合理。

       因此，对期末转售价格的确定，最合理且简单的确定方式是将最终评估结果设定为未知数，采用指数调整等方式得到带未知数的期末转售价格，再通过解方程的方式来确定出最终的评估结果。这样既不存在套用比较法的结果，也与套用比较法的结果采用指数调整等方式得到期末转售价格的技术处理思路相同，符合收益法独立得出评估结果的规定。